巴中市巴州区人民政府关于印发《巴州区农村宅基地及农房统一确权登记工作实施办法（试行）》的通知

　　巴州府发〔2016〕47号

各乡镇人民政府，城区街道办事处，区级各部门，开发区科技园、巴州工业园、盘兴物流园：

　　为规范我区农村宅基地及农房统一确权登记，维护权利人的合法权益，顺利推进全区农村村民住宅确权登记颁证工作，现将《巴州区农村宅基地及农房统一确权登记工作实施办法(试行)》印发你们，请认真落实。

　　特此通知。

　　巴中市巴州区人民政府                        

　　2016年6月25日                           

　　巴州区农村宅基地及农房统一确权登记工作实施办法（试行）

　　为规范我区农村宅基地及农房统一确权登记，顺利推进全区农村村民住宅确权登记颁证工作，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《村庄和集镇规划建设管理条例》《巴中市农村宅基地及农房统一确权登记指导意见》等法律法规，以及深化农村产权制度改革要求，按照《巴州区农村宅基地及农房统一确权登记工作方案》，结合我区实际，特制定本办法。

　　一、工作任务

　　农村宅基地及农房统一确权登记发证政策性强、涉及面广、时间跨度大，在已进行宅基地登记发证工作基础上，进一步加大工作力度，采取有效措施，充分利用原集体土地建设用地初始登记成果资料、部分乡镇农房登记情况，全面推进我区农村宅基地及农房统一确权登记发证工作，实现农民合法使用的宅基地及农房全部确权发证。

　　二、基本原则

　　（一）身份合法、依法自愿原则。以“农户自愿申请、权属来源合法、产权清晰无争议、面积量算准确”为前提，权利人必须为本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件，或非本集体经济组织成员但经依法批准使用宅基地建房的，可以申请进行宅基地及农房统一登记。

　　（二）“一户一宅、面积法定”原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积及农房建筑面积不得超过规定标准。因继承或受遗赠形成的“一户多宅”除外。

　　（三）依法、便民、高效的原则。宅基地及农房统一确权登记在不违背相关法律法规的前提下，坚持乡(镇)主体、部门指导、统筹推进，严格法定程序，简化登记流程，降低登记颁证成本，提高办事效率和服务质量，切实方便群众。

　　（四）“不变不换”的原则。已取得集体土地使用权证书和房屋所有权证书的，只要已登记的权利内容不变更，原权利证书继续有效，可以不换发新的《不动产权证书》。在以后办理变更登记时，逐步更换为新的《不动产权证书》。

　　（五）三级确认原则。以尊重历史、实事求是、依法确权、和谐稳定为前提，符合宅基地使用条件，无用地和建房审批手续的房屋，权利人申请登记的，可按照“村(居)民小组证明—村(居)委会核实—乡(镇)人民政府或街道办事处三级确认”的程序进行。确认结果可作为宅基地使用权和农房所有权登记的权源证明材料。权利人对提交材料的真实性负责。

　　三、登记范围和要求

　　本实施办法适用于巴州区行政区域内农村宅基地及农房产权登记，包括新农村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地灾避险搬迁、增减挂钩项目等已建成的房屋。巴州区农村宅基地及农房登记发证工作以乡(镇)或村为单位，严格落实村民一户只能拥有一处宅基地及房屋的法律规定，按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《村庄和集镇规划建设管理条例》《巴中市农村宅基地及农房统一确权登记指导意见》等法律法规，以及省、市深化农村产权制度改革的要求，逐步收集农户、宗地相关资料，开展地籍调查、房屋产权调查，对符合登记条件的，颁发《不动产权证书》。

　　（一）登记申请人界定

　　1.本集体经济组织成员可作为申请登记的权利主体。

　　2.户籍不在本村，因继承或受遗赠的房屋占用农村宅基地的，在登记时继承人或受遗赠人可作为权利主体。

　　3.户籍不在本村，因政策性原因回原籍定居的离退休职工、华侨等可作为权利主体。

　　4.本集体经济组织成员户籍迁移至其他集体经济组织，但未再次申请使用宅基地，仍继续使用原宅基地及农房的，可作为权利主体;

　　建房时为本集体经济组织成员，建房后户籍转为城镇居民，原宅基地及农房仍继续使用的，可作为权利主体。

　　5.其他集体经济组织的农村居民，因移民搬迁、易地扶贫搬迁、地灾避险搬迁等政策性原因在本集体经济组织使用宅基地和农房的，可作为权利主体;

　　其他集体经济组织的农村居民，购买本集体经济组织成员的宅基地和农房的，须经三分之二以上集体经济组织成员或村民代表大会同意，且在其他集体经济组织没有宅基地和农房的，可作为权利主体。

　　（二）登记范围的界定

　　1.经依法批准用于修建农房的宅基地以及建设的房屋，可以不同历史时期颁发的集体土地使用权证书、用地批文等作为土地权属来源证明材料进行确权登记。依法取得宅基地使用权但地上建筑物损毁，集体经济组织未收回土地使用权且用地界址清楚的，可以对宅基地使用权单独申请登记。

　　不同历史时期颁发的房屋产权证书，相关部门出具的建设规划手续、证明等，可作为房屋所有权确权登记依据。新农村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地灾避险搬迁、增减挂钩项目等已建成的房屋，依据用地批文、验收合格证或立项批复申请宅基地及农房统一确权登记。

　　2.申请所有权登记的房屋必须是具有永久性上盖、有围护结构且结构牢固、自然层高≥2.2米不超过2层永久性建筑。

　　3.新农村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地灾避险搬迁、增减挂钩项目等农村集中居住区内依法属于全体村民(业主)共有的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房等一并申请登记。

　　4.位于增减挂钩项目拆旧区内原已登记的建设用地、宅基地使用权及房屋所有权，在实施项目前由项目业主组织收回原登记证书并交登记机构办理注销登记;确实无法收回原证书的，依法定程序公告注销。

　　（三）宅基地及房屋有下列情形之一的，不予受理不动产权登记或暂缓登记。

　　1.除继承或受遗赠外，一户超过一宅的第二处及以上的宅基地申请的，不予登记。

　　2.城镇居民在农村购买或违法建造住宅，申请宅基地及房屋登记的，不予受理。

　　3.宅基地面积超过《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》规定标准，未经处理的，暂缓受理。

　　4.违法占用集体土地建设的房屋，不予受理。

　　5.宅基地使用权、房屋权属有争议(含房屋共有权人有异议的)未经处理或无处理结果的，暂缓受理。但申请异议登记的除外。

　　6.不能提供宅基地及房屋权属有效证明文件的，不予受理。

　　7.被依法征收、查封、抵押、没收或查封的房屋，被列入拆迁冻结范围的房屋，不予受理。

　　8.属于违章建筑或临时性建筑的房屋，不予受理。

　　9.非法出售房屋后再建的，不予登记。

　　10.在增减挂钩项目实施中建新未拆旧的，不予受理。

　　11.法律法规规定的其他不予登记的情形。

　　不予登记的，登记机构应当书面告知申请人不予登记的理由。

　　（四）办理登记具体要求

　　1.1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民使用宅基地建房，至今未改建、扩建、翻建的，按实际使用面积确权登记宅基地使用权，按实际建筑面积登记房屋所有权。1987年1月起，无宅基地审批手续或审批手续不全的，按照《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》认定。

　　2.1982年2月至1986年12月期间，即1987年1月《中华人民共和国土地管理法》实施前，农村村民建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，超出部分按当时国家和四川省有关规定处理后，可按实际使用面积确权登记宅基地使用权，按实际建筑面积登记房屋所有权。

　　3.有用地批准手续或已进行过登记，按审批面积或登记面积认定。

　　4.1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民占用宅基地，超过四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法规定的面积,按实际批准的面积确权登记宅基地使用权、房屋所有权。将超出的面积备注在产权证书“记事栏”内。

　　5.对原基改建的农民住宅，未超规定面积的，按实际面积确权登记;对改建过程中移位建设的，未超出规定面积且符合土地利用总体规划和村庄建设规划等相关规划的，在补办规划及用地手续后，按现修建的实际面积准予确权登记宅基地使用权和房屋所有权。

　　6.农民跨村购买合法房屋，如在原农村集体经济组织为无房户的，在承诺放弃原村宅基地申报权利并将户籍迁至房屋所在地后，经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，村集体经济组织确认后，依法确权登记宅基地使用权和房屋所有权。

　　7.本农村集体经济组织的农民或城镇居民、其他经济组织成员，以依法继承方式取得农村房屋的，依法确权登记宅基地使用权和房屋所有权，并在权属证书上注明“该权利人为本农村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

　　8.新农村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地灾避险搬迁、增减挂钩项目等因政策性异地新建的房屋，提供村规划许可证或规划选择意见书、用地批文、验收合格证或立项批复可以集中办理登记。

　　9.夫妻双方一方是城镇户口，另一方是农村户口，且在农村只有一处房屋的，可以以农村户口一方为权利人在所属集体经济组织内建造的房屋办理宅基地使用权和房屋所有权确权登记，也可以根据权利人要求办理共有产权登记。

　　10.本集体经济组织内部合法流转(受让人应具备取得宅基地的条件和资格)和通过法院依法判决等取得的宅基地和房屋可以确权登记。

　　11.户籍不在本村，因政策性原因回原籍定居的离退休职工、华侨、港澳台同胞等，其宅基地及房屋通过政府批准后或在原农村合法取得的宅基地及房屋产权现状没有变化的，可依法办理登记，在产权证书记事栏上备注“该权利人为非本农村集体经济组织成员”。

　　12.对未批先建、批少占多，权利人符合宅基地申请条件的，补办规划、用地手续后,依法确权登记。

　　13.对原建房时为本集体经济组织成员，因工作、购买商品房、小孩读书等需要将户口迁入城镇后，宅基地继续使用的，并且户口迁出后依然和本集体经济组织发生权利、义务关系，可以确权登记。

　　14.继承人、受遗赠的权利人，由村民委员会召集家庭所有成员，司法所通过逐个询问制作笔录，在家庭成员达成一致意见的前提下，出具调解意见(协议)书，作为登记申请人的身份证明材料。

　　15、其他可以登记的情形。

　　四、登记程序

　　（一）发布通告

　　在电视、报刊、登记区域，以“巴中市巴州区人民政府”的名义，发布、张贴《巴州区农村宅基地及农房确权登记发证工作的通告》，并留影相资料。通告内容包括登记范围、登记对象、登记主体、登记受理时间、登记受理地点、登记程序以及申请方法。

　　（二）申请

　　由申请人填写申请表，向巴中市不动产登记中心巴州分中心提出申请。申请登记时须提供以下资料：

　　1.不动产登记申请表;

　　2.申请人身份证、户口簿、结婚证(交复印件，查看原件);

　　3.委托书及委托代理人身份证;

　　4.土地权属来源批准文件、《集体土地使用证》、《农村“三类”建设占用集体土地用地批准书》;增减挂钩项目区的居民聚居点、易地扶贫搬迁、拆迁安置等房屋用地批文、验收合格证或立项批复。

　　5.不动产权籍调查表、宗地图及房屋面积测绘图或房屋平面图;

　　6.无土地、房屋权属来源证明材料或资料不齐的提交《巴州区农村宅基地及农房确权登记申请审核表》;

　　7.房屋符合村镇规划的许可证或证明、选址意见书;

　　8.新农村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地灾避险搬迁、增减挂钩项目等已建成的房屋需用地批文、验收合格证或立项批复、乡村规划许可证或规划选址意见书、拆旧区内原办理的各类不动产权证书、证明等材料;

　　9.经司法调解的，提供《调解意见(协议)书》;

　　10.承诺书及其他证明材料。

　　（三）受理初审

　　不动产登记机构按规定对申请提交的资料进行初审。对符合登记职责范围的，申请材料齐全、符合法定形式，或者按要求提交全部补正资料的，应当受理。对不符合登记规定的要当场告知不予受理的原因或需要补正的资料。

　　（四）不动产权籍调查

　　对符合登记条件的，已受理申请登记的宅基地使用权、房屋所有权的，由不动产权籍调查机构进行权籍调查，并对其坐落、面积、界址等进行现场勘查、测绘，分层绘制房屋测绘电子图、宗地图，并填写《不动产权籍调查表》，申请人在《不动产权籍调查表》、房屋测绘电子图、宗地图上签字确认。

　　1.按照“三级确认”登记原则，申请登记的宅基地及农房所在村小组、村委会和乡镇人民政府或街道办事处，应当在权籍调查表、图上签字盖章确认。

　　2.新农村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地灾避险搬迁、增减挂钩项目等宅基地及农房登记，由村小组、村委会负责对项目区原已确权登记情况进行调查、统计并公示，收回原颁发的各类权属、产权证书，对新建的农房聚居点由巴州区地籍地政事务中心组织完成宅基地、房屋权籍调查和测量工作。

　　（五）审核

　　按照国家、省有关宅基地使用和房屋建设的法律法规和政策规定、区政府的实施方案和登记的基本原则，对不动产登记申请、权源材料和权籍调查成果逐宗逐项进行权属审核，并填写《巴州区农村宅基地及农房统一确权登记审批表》，必要时，权属审核人员可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查询问，并做好笔录。对符合登记的，予以登记发证。

　　（六）公告

　　1.对经审核拟登记的宅基地使用权和房屋所有权，制作《宅基地使用权和房屋所有权公告》(以下简称“公告”)，以村民小组为单位，就地予以公告，并拍照存档。公告期为15个工作日，公告期间集体经济组织、权利人及利害关系人提出异议的，登记机关应及时予以复查。

　　2.公告的主要内容包括：

　　(1)不动产权利人姓名;

　　(2)家庭人口数;

　　(3)房屋来源;

　　(4)准予登记的宅基地使用权面积和房屋所有权面积;

　　(5)集体经济组织、权利人及利害关系人提出异议的期限方式和受理部门。

　　（七）登簿

　　公告期满后，无异议或异议不成立的，应将登记事项记载于不动产登记簿。不动产登记簿上的面积栏目填写准予登记的宅基地使用权和房屋所有权面积，在附记栏还应标明宗地面积、实际房屋建筑面积。

　　（八）发证

　　登记审批后，向权利人颁发不动产登记机构统一监制具有防伪技术的《不动产权证书》。不动产登记证书直接颁发给权利人，严禁以统一保管等名义扣留、延缓发放证书。

　　1.登记人员制作《不动产权证书》及签收簿，通知权利入领证。

　　2.权利人凭身份证原件和《不动产登记收件单》，经发证人员核对一致后，在签收簿上签字并领取《不动产权证书》。

　　3.发证人员整理发证签收簿，并按规定移交归档。

　　（九）归档

　　参照档案管理的相关规定，做好登记发证资料的整理、归档和扫描工作。

　　五、相关问题的处理方法

　　（一）司法（或人民）调解

　　通过基层司法(或人民)调解，满足试点区域内不动产权利人对房产依法自愿处置、重新安排以及继承等诉求，解决农村宅基地使用权和房屋所有权登记的历史遗留问题。

　　有下列情形之一的，适用司法(或人民)调解的方法：

　　1.房产证权利人为父母，土地证权利人是子女，且子女为本集体经济组织成员，无其它宅基地，申请将不动产登记在子女名下的;

　　2.原登记产权人去世后，申请将不动产登记给同属本集体经济组织成员的配偶或子女的;

　　3.经集体经济组织同意或三分之二以上村民代表大会同意，符合在本村组申请宅基地条件，通过购买、交换非本家庭成员的房屋的;

　　4.父母双亡，继承房屋的。

　　（二）“三级确认”的程序

　　在满足登记原则的前提下，从实际出发，按照“权利人申报——村民小组认可——村委会初审——乡政府(街道办事处)确认”的程序进行“三级确认”，解决登记区域内符合宅基地及建房申请条件但无用地和建房审批材料的问题。经“三级确认”出具的确认申请审核表可作为宅基地使用权和房屋所有权的权源证明材料。

　　1.“三级确认”程序：

　　权利人必须填写《巴州区农村宅基地及农房统一确权登记申请审核表》，并对申请的内容真实性负责，村民小组对权利人申请内容的真实性进行核实，并在申请审核表上签字确认。村委会在村民小组认可的基础上，在申请审核表上签署意见，必须明确建房时是否为本集体经济组织成员，是否符合“一户一宅”。在村委会审查的基础上，国土所和建管所认定后，乡人民政府或街道办事处在确认申请审核表上签字确认。

　　2.下列情形适用“三级确认”程序：

　　(1)宅基地和房屋无权源或权源与现状不符;

　　(2)1982年2月前建房，至今未翻改扩建的;

　　(3)宅基地和房屋为本集体经济组织成员通过购买、受遗赠、交换取得的;

　　(4)家庭成员因购买城镇户口或上学、服兵役等将户口迁出的。

　　六、保障措施

　　（一）组织领导

　　1.成立领导小组。区政府成立以分管领导为组长，国土、规划、住建、公安司、法等部门和乡镇政府(城区街道办事处)为成员的农村宅基地及农房统一登记发证工作领导小组，负责全区农村宅基地及农房登记工作的组织领导和统筹协调，明确部门职责，指导登记工作开展。各乡镇人民政府、城区街道办事处参照成立相应的领导小组。

　　2.组建工作专班。组建登记工作业务班子，负责制定工作计划，在村组配合下开展登记工作。根据全区以及试点区行政村情况，按村划分登记受理工作小组，分别由乡镇政府(或城区街道办事处)、国土资源所和村委会指派专人组成，工作小组进村组、社区集中受理登记申请，组织开展“三级确认”和权属审核，并做好宣传和解释工作。

　　3.发挥村级组织协调作用。为方便申请人就近申请，各村委(或社区)办公室设置集中受理点。在申请受理阶段，村委会(或社区)负责通知权利人按指定时间申请;在三级确认阶段，协助工作小组核实申请人身份、家庭成员信息、宅基地取得和房屋建设等具体情况，对宅基地使用权和房屋所有权的认定提出建议;需要司法(人民)调解的，协助司法所开展司法(人民)调解工作。

　　（二）工作准备

　　1.广泛宣传发动。各乡镇、城区街道办事处、村委会、村民小组层层召开动员大会，宣传农村宅基地及农房统一登记的政策法规、操作流程，动员农户积极申请、主动配合。

　　2.全面收集资料。收集原全区及试点区宅基地登记和房屋登记历史档案、集体经济组织成员名册，为登记工作打下基础。

　　3.开展业务培训。对参与登记工作的人员进行业务培训，统一政策口径，明确工作流程和方法，熟练掌握登记业务的要领和信息系统的操作。

　　4.做好要件准备。配齐满足登记需要的办公用品和设备，如文具、电脑、复印机、打印机等，印制登记申请表、申请委托书、确认申请审核表、收件单等表单、农房权籍调查表、统计表等。

　　七、收费标准

　　根据相关规定，农村宅基地及农房统一确权登记除收取工本费外，不收取其他任何费用。不得借机乱收费、搭车收费、增加农民负担，一经发现将严格依照有关规定给予党纪政纪处分，情节严重的追究刑事责任。